文章发布于：2019-10-26 03:18:51
从2018年春节后至今，在巴中新楼盘房价经历了小涨、横屏，到如今价格有所下跌之后，仍然有不少手握闲钱的朋友咨询：巴中老城区的老房子是否值得投资。而朋友们持有在老城区投资老房子的想法，基本基于以下5点：相对中坝、南坝、江北、回风等区域的新楼盘的房价，老城区的老房子相对低廉。大量的老房子属于学区房，绝大部分公办的优质学校对应的户籍所在地都是老房子。老房子小区的内部环境虽然不怎么样，但老房子所在的位置毕竟是在巴城的核心区域，生活比较便捷。老城区内老房子的面积一般都不大（除了个别特殊单位，单位的房子），低总价能满足更多购房者的投资预算。巴中老城区的老房子，如后河油房街的房子大多都是旧改或棚改的对象，随着城市不断升级，老城区的老房子就有拆迁的可能。巴中老城区的老房子是否值得我们投资？若从以上五点来看，答案是似乎是肯定的。不过，从小编跑了川内外十余个城市来看，这些城市新老城区之间的“此消彼长”和城市“迎新辞旧”的发展趋势，无论快慢，几乎都在以不可扭转的坚定步伐向前迈进。而老城区的衰落。对于我们巴中和巴中广大购房者来说，也将是一个不得不面对的问题。
小编的朋友龚哥，在18年10月份新购房屋后，将自己位于巴中老城区莲花街（原汽配街）的三居室，建面大约109平，房龄十多年的一套老房子挂出销售。
龚哥委托了房产中介公司，也在网上和朋友圈发布了信息，但看房者寥寥无几。为了早点卖出房子，从最初的4500元/㎡到如今的一口价42万，龚哥中途几次调低房价。不过，直到今天，龚哥的这套房子也没有卖出去。很有意思的一次就是，小编和龚哥在一起喝茶，刚好有人要看房，于是小编便同龚哥一起去了。有了前几次的“惨痛教训”，在看房时客户问多少钱，龚哥谨慎的报价42万，看房的客户没说话更没有还价，看了看就走了，便没了后文。对于这样的结果，龚哥既困惑又焦虑，心想：“他要是还价，40万把房卖出去也他的预期之内，没想到看房的人价都没还。”随着近两年巴中房价上涨，意欲在楼市通过卖旧买新实现“腾笼换仓”的购房者，楼盘君身边就有不少。然而，在“卖旧”的过程中，除了个别特殊房源外，他们几乎都跟龚哥一样，遭遇老房子难卖的境况。这里，或有朋友会说老城区是市中心，市中心的房子一定保值，按照正常逻辑的确如此。但很多人都忽略了一点，地段是固定的，但市中心却是流动的。这点不难理解，除了北上广深和几个强二线城市之外，在全国330多个地级城市中，有近300个的中心城区都发生过转移。因为城市要发展，经济要增长，通常就需要卖出大量的土地，同时还需要建设具有潜力的新区。优势新区一旦建立起来，市中心就注定会发生转移。市中心转移的因素，加上政府和开发商积极配合推动，教育、医疗资源开始向新城区倾斜。其结果就是，新城区越来越金贵，老城区就越来越破败。如今国内大多数一二线城市，老城区的老房子的结局已经很清晰了，就是三不，不拆，不管，不许违建。巴中目前大规模的城建工作已经进入后期，无论是人口增长、信贷环境，以及城市化进程，都决定了很难像前几年一样搞扩张了。说白了，还是盈亏问题，谁都知道，老城区拆迁成本高、社会矛盾风险大，建设新城区显然是个更为经济的选择。例如巴城老城区的凤凰国际城，从区位、地段、规划来说都是一个极为优质的项目，该从项目开工到时至今日，拆迁工作仍然没有完成。从某种角度讲，棚改仅仅是一门生意，而在我们巴中，真正有利可图的棚改（低容公建）还剩多少呢？可预见的是，未来除非公共基础设施建设，或者高溢价的大型商住项目，巴中老城区动迁的可能性极小，而不拆迁只能等着房子慢慢老掉牙。十年前买房，我们是看到菜市场和街心花园的距离，现在买房子是看得是与“巴中王府井购物中心”、“容邦CLC”、“万达广场”等“大型商业综合体”的距离。
巴中老城区东西仅几公里的带状城市格局，就注定了有限的纵深和“带宽”。在巴中城市高速发展的今天，地形的先天缺陷，让老城区在交通规划、商圈升级、社区优化等方面的拓展，变得十分困难。我们可以很深切的感受到，在巴中回风、江北、中坝、恩阳区、兴文新区等新城区快速崛起的同时，巴中的老城区也正在走向衰落。
伴随着老城区的工业微企、仓储物流、批发市场、教育设施、医疗设施、交通设施、政务服务、培训机构等8个非核心功能向新区搬迁转移、分流疏解。新区无论在环境、交通、人口质量、GDP、学区医疗、房价等每一个方面，全面超越巴中老城区，未来城市中心发生转移，其实已是不争的事实。老城区有经济实力的基本都购置了新房，搬离了老城区。如今留在或租住在老房子里的，多为老弱病残，以及对房租较为敏感的底层打工族。“未老先衰”是老房子的共同特征。
巴中老城区的老房子，大多都有15岁以上的房龄。老破小、无绿化、停车难、配套差、管理差是普遍现象。由于历史原因，这些建筑多为砖混结构，抗震等级、建筑标准较低，施工工艺差。极高的改造成本和政府重心的转移，对于大多数老房子来说，旧改就是一个遥不可及的梦。老城区的很多老房子，熬不到旧改，就已走到了生命的终点。老房子如同*ST股，持续贬值的概率远大于“满血复活”，其退市风险如同达摩克里斯之剑。
如今80后、90后成为购房的主力军，其购房观念与父辈不同，从“有房”到“优房”。购房观念已发生了根本变化，刚需和改需一样，都有对品质的要求。所以，这些老破小、环境差、停车难的房子，其交通、公共设置已经不适合现代的生活，它们已很难再入购房者主力军的法眼。虽然老城区往往浓缩着一座城市的精华，但二手房市场不认可它。再等几年，其居住条件会越来越跟不上城市发展的节奏，只能像奶奶的脚后跟一样，又臭又老。因此那些还抱着老房子心存幻想，甚至想在老城区买房，希望拆迁“一夜暴富”的朋友，除非未来公共基础设施建设，或者高溢价的大型商住项目，老城区动迁的可能性极小。回顾过去预测未来，巴中老城区的衰落或许较为缓慢的，但趋势几乎不可逆转。那些老街老巷里，或曾见证了我们年少的轻狂，也留下了我们挥洒青春的印记。老城区是我们怀旧的地方，但终究不再是巴中楼市的主场。所以，将来想要购房的朋友一定记住了，政府钱投哪里，你就买哪，跟着政府的规划走，肯定不会错。买房卖房就找优优好房，无论是新房还是二手房，你想要的我们都有！
